L’article 606 du Code civil contribue à définir la nature des grosses réparations incombant au propriétaire d’un local commercial. En effet, la répartition des charges de travaux constitue fréquemment un point litigieux au moment de la négociation d’un bail commercial, et plus généralement de tout contrat de location.
Les charges nécessaires aux réparations du bien loué peuvent en principe être réparties conventionnellement. Toutefois, le régime du bail commercial modifié par la loi Pinel de 2014 apporte des limites à cette liberté contractuelle afin de protéger le preneur.
Modèle de bail commercial à remplir en ligne
Quelle répartition des réparations entre bailleur et preneur d’un bail commercial ?
La répartition des charges d’un bail commercial est un élément d’une grande importance pour le bailleur comme pour le preneur. Certains travaux opérés sur le local commercial génèrent en effet des coûts élevés que chaque partie souhaite éviter.
🔍 Zoom: pour bien répartir les charges entre les parties et respecter les dispositions légales en vigueur, il faut accorder un soin tout particulier à la rédaction du contrat. En remplissant votre modèle de bail commercial en ligne avec LegalPlace, vous obtiendrez un contrat de bail adapté à vos attentes. Il vous suffit simplement de compléter notre formulaire en ligne et de télécharger le document sous format PDF à l’issue de la procédure !
La répartition légale des réparations
En principe, les charges de travaux sont réparties en fonction de la nature des réparations :
- Bailleur : entretien du bien de manière à ce qu’il serve l’usage pour lequel il a été loué
- Preneur : réparations locatives et de menu entretien, à l’exception de celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure
Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 impute également au bailleur la charge des grosses réparations figurant à l’article 606 du Code civil.
La répartition conventionnelle des réparations
Les parties peuvent décider de modifier la répartition légales des charges de travaux qui n’incombent pas spécifiquement au bailleur ou au preneur en application d’une disposition d’ordre public. Il s’agit notamment :
- De l’obligation d’entretien du bailleur
- De la délivrance du bien en bon état de réparations, ce qui nécessite d’établir un état des lieux de manière contradictoire
- Des réparations autres que locatives pouvant être mises à la charge du bailleur lorsqu’elles deviennent nécessaires en cours de bail
- De l’imputation au bailleur des réparations nécessaires en raison de la vétusté du bien ou en cas de force majeure
Attention: les aménagements conventionnels de la répartition des réparations ne doivent pas avoir pour effet de transférer l’intégralité des charges de travaux au preneur. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Que recouvrent les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil ?
L’article 606 du Code civil établit une liste des grosses réparations incombant obligatoirement au bailleur :
- Réparations des gros murs et des voûtes
- Rétablissem*nt des poutres et des couvertures entières
- Rétablissem*nt des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier
Bon à savoir : les travaux qui n’entrent pas dans le champ de l’article 606 du Code civil correspondent à des réparations d’entretien.
La jurisprudence a entrepris de préciser cette définition en procédant à une interprétation des dispositions de l’article 606.
Le champ d’application de l’article 606 avant 2005
Pendant longtemps, la Cour de cassation interprétait l’article 606 du Code civil de manière restrictive. En effet, un arrêt de la 3e Chambre civile du 25 octobre 1983 (n°82-11.261) illustre la position de la Cour qui estimait que la liste des grosses réparations était limitative.
A ce titre, les juges du fond qui, amenés à statuer sur la répartition des réparations d’un bail commercial, donnaient une portée plus large à cette liste, se voyaient censurés.
Ainsi, ne constituaient pas des grosses réparations incombant au bailleur au titre de l’article 606 :
- Les dépenses liées au remplacement d’une chaudière au motif qu’il s’agissait d’un équipement nécessaire au maintien des locaux dans un état conforme à l’usage pour lequel ils ont été loués
- Les charges de remplacement d’un dispositif de climatisation injustement considéré comme indissociable du clos et du couvert
Le champ d’application de l’article depuis 2005
La Cour de cassation a toutefois opéré un revirement de jurisprudence avec un arrêt de la 3e Chambre civile du 13 juillet 2005 (n°04-13.764), et a opté pour une interprétation extensive de l’article 606 du Code civil.
Une clarification de la distinction entre grosses réparations et réparations d’entretien est désormais établie :
- Grosses réparations : travaux intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale
- Réparations d’entretien : travaux utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble
Ainsi, il incombe aux juges du fond d’apprécier souverainement la nature des réparations et d’estimer si les travaux à l’origine du litige entre bailleur et preneur appartiennent à l’une ou l’autre catégorie.
| Exemples de grosses réparations | Exemples de travaux ne constituant pas de grosses réparations |
| — Réfection totale de la toiture d’un bâtiment qu’elle résulte ou non de sa vétusté, incluant la réfection de l’étanchéité de la totalité de la toiture — Travaux réalisés pour corriger le décollement d’un mur del’immeuble, notamment lorsqu’il est à l’origine de l’humidité du bien — Travaux de ravalement de l’immeuble touchant à l’étanchéité de la façade | — Travaux de ravalement (brossage, lessivage, décapage…) dans le but de remettre les façades en état de propreté — Réfection partielle des toitures dont la vétusté résulte d’un défaut d’entretien du bien par le preneur — Remplacement partiel d’éléments de toiture dès lors que les travaux n’intéressent pas l’immeuble dans sa structure et sa solidité |
Attention: il est indispensable d’insérer dans le bail commercial une clause expresse détaillant précisément la répartition des charges pour imputer au preneur les travaux qui ne constituent pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.
Quel impact de la loi Pinel de 2014 sur la répartition des réparations en bail commercial ?
La loi Pinel du 18 juin 2014 a apporté des modifications au régime des baux commerciaux et a clarifié l’attribution des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.
Bon à savoir: les nouvelles dispositions introduites par la loi Pinel et ses décrets d’application concernent tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.
Les grosses réparations à la charge du bailleur
Depuis l’entrée en vigueur de cette loi, le bailleur ne peut plus imputer conventionnellement au preneurles dépenses afférentes aux grosses réparations du bien ainsi que les honoraires requis pour la réalisation des travaux.
Cette interdiction concerne les grosses réparations réalisées dans la partie de l’immeuble occupée privativement par le preneur de même que celles concernant les parties communes.
Le champ d’application de la loi Pinel s’étend également aux dépenses ayant pour objectif de remédier à la vétusté ainsi que la mise aux normes du bien visé par le bail commercial lorsqu’il s’agit de grosses réparations au titre de l’article 606 du Code civil.
Bon à savoir: le bailleur peut imputer au preneur les réparations liées à la vétusté du bien dès lors qu’il s’agit seulement de réparations d’entretien et que ces réparations sont expressément visées par une clause du contrat.
L’obligation d’information du bailleur
L’article L.145-40-2 du Code de commerce impose au bailleur d’effectuer un inventaire des réparations opérées sur le bien loué.
L’inventaire doit être réalisé à l’issue de chaque période triennale du bail commercial et doit comporter :
- L’état prévisionnel des travaux prévu pour les 3 prochaines années
- Le récapitulatif des réparations effectuées au cours de la période triennale échue et de leur coût
FAQ
Quels travaux le bailleur ne peut-il pas mettre à la charge du preneur d'un bail commercial ?
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le bailleur ne peut imputer au preneur d'un bail commercial les travaux considérés comme des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil.
Qui a la charge des réparations relatives à la vétusté du bien ?
Les réparations afférentes à la vétusté du bien visé par un bail commercial incombent au bailleur lorsqu'il s'agit de grosses réparations telles que visées par l'article 606 du Code civil. Lorsqu'il s'agit de réparations d'entretien, elles sont toutefois imputables au preneur. Toutefois, il est possible que de grosses réparations liées à la vétusté du bien incombent au preneur, au moins pour partie, lorsqu'elle résulte d'un défaut d'entretien de sa part, ou qu'il n'a pas pris les mesures nécessaires pour permettre au bailleur de remédier à la situation.
Qui doit installer le chauffa*ge dans un local commercial ?
L'installation ou le remplacement du chauffa*ge incombe au bailleur lorsque cette opération intéresse l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Elle est imputable au preneur lorsqu'elle est utile au maintien permanent en bon état de l'immeuble.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 04/09/2023
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YOMASO
mars 29, 2018 1:39
Je suis associée à 50 % dans une sic qui est propriétaire du local commercial que je loue e payant un loyer. En 2001 j’ai fait réaliser des travaux dans le grenier permettant ainsi d’avoir un bureau en plus et j’ai fait bitumer le parking extérieur. Mon associés ne veut pas que je me rembourse du montant des Factures.
Répondre
Rose
décembre 13, 2022 10:00
Bonjour,
Je suis locataire d’un local commercial, je dois remplacer les aérothermes dans la partie stockage. Est ce à ma charge, ou à celle du bailleur ?
Répondre
Éditeur
Yanis
décembre 13, 2022 3:40
Répondre à Rose
Bonjour,
La loi Pinel de 2014 a particulièrement amélioré la situation des titulaires d’un bail commercial, en mettant à la charge du bailleur les réparations et travaux les plus importants. A défaut de clause contraire, les frais sont à la charge du bailleur.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Répondre
leherrier
janvier 9, 2023 11:13
Bonjour,
Lors d’une chute de tuile causée par le vent qui doit prendre en charge sa remise en place ?
Merci pour votre reponse
Répondre
Éditeur
Sadiah
janvier 11, 2023 5:31
Répondre à leherrier
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur se charge des :
– grosses réparations relatives à l’immeuble (murs de soutènement, charpente, toiture…) ;
– travaux nécessaires du fait de la vétusté du bien ou de sa mise aux normes.
De son côté, le locataire s’occupe de l’entretien et des réparations courantes (peintures, moquettes, sanitaires, volets extérieurs…).
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Répondre
Julien
janvier 10, 2023 10:32
Bonjour, Nous sommes locataires d’un local commercial à usage d’atelier d’artistes. Le bailleur a fait réaliser d’importants travaux dans la cour qui donne accès à notre local. Ils ont entièrement refait faire le sol de cette cour qui a l’origine était en pierraille compactée avec quelques zones d’enrobé qui étaient vétustes. Ils l’ont fait terrasser et on fait poser un enrobé sur toute la surface (250 m2). Ils nous demandent aujourd’hui une participation financière à hauteur de notre cote part. Ces travaux importants au cout élevé (25 500 euros) ne sont-ils pas entièrement à la charge du bailleur? D’autre part…Lire la suite »
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Éditeur
Sadiah
mars 9, 2023 4:37
Répondre à Julien
Bonjour, Les travaux à la charge du propriétaire sont les suivants : – dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment (murs de soutènement et de clôture, charpente et toiture, remise en état d’un immeuble après inondation, etc…). De plus, les honoraires liés à ces travaux sont également à la charge du propriétaire ; – dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de sa mise aux normes ; Quant au locataire, il doit uniquement se charger des dépenses locatives. Il s’agit notamment des éléments suivants : – eau, gaz et électricité ; – entretien et…Lire la suite »
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François B
janvier 16, 2023 7:34
Bonjour,
Un locataire prend un bail d’une cellule vide et se doit d’être isolé de la cellule voisine par un mur coupe feu.
Qui prend en charge la construction du mur, le bailleur ou le locataire qui amène le risque particulier ?
Merci pour votre éclairage.
Répondre
Éditeur
Sadiah
janvier 24, 2023 11:17
Répondre à François B
Bonjour, En matière de bail commercial, les charges suivantes doivent toujours être supportées par le propriétaire : – grosses réparations touchant le bâtiment (exemple : murs de soutènement et de clôture) ; – travaux relatifs à la vétusté du bien ou à sa mise aux normes ; – impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux ; – honoraires relatifs à la gestion des loyers. De son côté, le locataire doit se charger des dépenses courantes, de l’entretien et des petites réparations. Il s’occupe également des travaux d’embellissem*nt lorsque les frais sont plus élevés que ceux du remplacement…Lire la suite »
Répondre
EDS
février 7, 2023 10:47
Bonjour, nous sommes locataires et le rideau roulant métallique de l’entrée est sur le point de casser car il est vétuste. Nous l’avons déjà fait réparer 2 fois à notre charge, le propriétaire nous dit que c’est à nous à prendre en charge son remplacement. Je pense que c’est au propriétaire. Pouvez-vous m’aider ? Merci
Répondre
Éditeur
Yanis
février 8, 2023 3:00
Répondre à EDS
Bonjour,
Le bail commercial classique stipule que la réparation d’un rideau métallique est classée parmi les réparations et entretiens courants. Ce type de travaux est à la charge du locataire. Seules les grosses réparations sont à la charge du propriétaire.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Répondre
crosnier
février 28, 2023 11:31
Bonjour. Je suis locataire d’un bail commercial. Je veux changer mes menuiseries (vitrines et porte d’entrée) car celles ci datent de plus de 20 ans et il y a une forte déperdition énergétique. Est- ce que les travaux sont à la charge du propriétaire ou du locataire. merci de votre réponse
Répondre
Éditeur
Yanis
mars 8, 2023 4:01
Répondre à crosnier
Bonjour,
Les travaux qualifiés de grosses réparations sont à la charge du bailleur. Par contre, si les travaux nécessaires résultent, en tout ou partie, de l’inexécution par le locataire de son obligation d’entretien, ils peuvent être mis à la charge du locataire.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Répondre
adé
mars 10, 2023 12:34
Bonjour, je viens de louée une cellule commerciale brute. selonle contrat de bail il m’incombe de réaliser les travaux. Mais selon vous pour se qui en ai de l’électricité notamment le passage du consuel à qui en ai la charge car on m’a dit que c’était à moi de le faire seulement selon se que j’ai pu lire à droite à gauche la mise au norme est à la charge du bailleur et non du preneur. Il en va de même pour la taxe foncière qui est mis à ma charge sur le contrat de bail hors selon se que…Lire la suite »
Répondre
Éditeur
Yanis
mars 31, 2023 1:31
Répondre à adé
Bonjour,
Dans votre cas la loi suplée le contrat de bail. Autrement dit, à défaut de précision dans le contrat de bail, vous devrez suivre les dispositions législatives. Si votre contrat énonce votre obligation de travaux et règlement de taxe foncière. Alors, tel est le cas.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Répondre
MOREAU
mars 13, 2023 11:36
bonjour
est ce que le remplacement de la vitrine en double vitrage et la pose d’un rideau métallique sont à la charge du bailleur via un bail commercial de mon magasin ?
Répondre
Claire
mai 5, 2023 2:34
Bonjour, Juste pour éclaircir un doute: Si nous avons un bail commercial et que la façade avamt devient vraiment vetuste avec des trous et que tout commence à tomber mais qu’il n’y a toujours pas de signes d’humidité ou que cela n’entraine pas de risques particuliers à notre connaissance, cela tombe sous le coup de la loi Pinel et de l’article 1606? Est-ce que la jurisprudence qui differencie les travaux de “grosses reparations” et de “non gros travaux” est toujours d’application? Comment vérifier que le décollement d’un mur del’immeuble est à l’origine de l’humidité du bien ou que cela touche…Lire la suite »
Répondre
Éditeur
Sadiah
mai 9, 2023 2:40
Répondre à Claire
Bonjour,
Une différence doit toujours être faite entre les grosses réparations et les dépenses d’entretien. En effet, c’est cette distinction qui permet de définir les charges revenant au propriétaire et celles qui dépendent du locataire.
S’agissant des vérifications, il est possible de faire appel à un expert.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Répondre
Bonneville
mai 25, 2023 4:34
Bonjour,
Propriétaire d’un local loué avec bail commercial 3/6/9, je suis sollicité chaque année par mon locataire pour prendre en charge des travaux de mises aux normes électriques recommandées par le bureau de contrôle auquel il fait appel.
Est-ce bien à moi de prendre en charge ces travaux?
Merci de votre retour.
Répondre
Administrateur
Louise
mai 26, 2023 2:49
Répondre à Bonneville
Bonjour, La répartition des charges dans le cadre d’un bail commercial est réglementée. En effet, elle doit fait l’objet d’un inventaire détaillé lors de la signature du contrat de bail. Ainsi, le bailleur est tenu des dépenses relatives aux grosses réparations, aux dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de remise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations, des honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l’immeuble, des impôts taxes et redevances liées à la propriété des locaux. A l’inverse, le locataire doit effectuer les dépenses d’entretien et de réparations…Lire la suite »
Répondre
Bonneville
mai 29, 2023 10:10
Répondre à Louise
Merci mais qu’en est-il lorsque chaque année il me demande de prendre en charge les nouvelles mises aux normes préconisées par son bureau de contrôle?
Répondre
Derindere
juin 20, 2023 6:33
Bonjour,
Je suis locataire d’un restaurant qui dispose également d’un parking.
Suite à un contrôle par la mairie de mon réseau d’assainissem*nt, j’ai reçu un rapport de non-conformité, qui stipule que le regard d’eaux pluviales situé sur le parking appartenant à mon établissem*nt n’était pas aux normes, et qu’il fallait que je fasse installé un séparateur d’hydrocarbure sur le réseaux d’eaux pluviales.
Est-ce à ma charge ou à la charge du bailleur ?
Merci de m’éclaircir
Répondre
Administrateur
Louise
juin 22, 2023 3:15
Répondre à Derindere
Bonjour,
Dans le cadre du bail commercial, les charges sont réparties entre le bailleur et le locataire et font l’objet d’un inventaire précis lors de la signature du contrat de bail.
En effet, la répartition des charges n’est pas totalement libre.
Le bailleur doit assurer les grosses réparations relatives au bâtiment, toutes le dépenses en raison de la vétusté ou celle de mise aux normes s’il s’agit de grosses réparations, etc.
Quant à lui, le locataire doit assurer les dépenses d’entretien et les réparations courantes.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Répondre
Amélie
juin 27, 2023 10:07
Bonjour,
Je m’occupe d’une collectivité. Cette dernière a signé une convention d’occupation domaniale pour des équipement sportifs. l’association occupante voudrait réaliser de gros travaux mais ne pas les imputer à la collectivité. Elle porte le projet avec des contributions financières puis le présente à la collectivité qui, n’aurait qu’à donner son accord. est-ce possible ?
Répondre
Éditeur
Yanis
juillet 20, 2023 4:11
Répondre à Amélie
Bonjour,
Si l’association souhaite réaliser ces travaux à ses frais elle le peut.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Répondre
